Можно ли взять вторую ипотеку, не погасив первую?

Ответ — да, закон таких ограничений не содержит. По общему правилу российское законодательство не запрещает брать несколько ипотечных кредитов на одного человека, если речь не идет о специальных льготных программах («IT-ипотека», «Дальневосточная» или «Арктическая»).

Но важно понимать, что окончательное слово всегда остается за кредитной организацией, которая будет тщательно проверять финансовое состояние заемщика.

Кредитная организация несет риски и оценивает, сможет ли заемщик обслуживать сразу два крупных долга — банк тщательно анализирует финансовое положение человека. Банк должен быть уверен, что заемщик сможет своевременно и в полном объеме выполнять свои обязательства по обоим кредитам, не допуская просрочек. Это связано с тем, что в случае неисполнения обязательств по ипотеке, банк имеет право обратить взыскание на заложенное имущество, что может повлечь за собой финансовые потери для заемщика и банка. Соответственно, чем выше риски, тем более тщательно банк будет оценивать платежеспособность заемщика. Анализ включает в себя оценку текущих доходов, расходов, наличие других кредитов и долговых обязательств, а также кредитной истории.

Возможны ситуации, когда формально отказать не имеют права, но на практике отказ все же происходит. Например, если у заемщика официально достаточно высокий доход и чистая кредитная история, но показатель его долговой нагрузки (ПДН — соотношение всех ежемесячных платежей по кредитам к доходу) превышает внутренние лимиты банка. Банк может посчитать, что при таком высоком ПДН, даже при хорошем доходе, вероятность дефолта по одному из кредитов возрастает. Внутренние лимиты по ПДН обычно зависят от стратегии риск-менеджмента банка и могут варьироваться. Кроме того, причиной отказа может стать недостаточное обеспечение по второму кредиту, если стоимость приобретаемой недвижимости не покрывает сумму кредита и текущие обязательства.

Некоторые банки устанавливают собственные внутренние ограничения, например, не более трех ипотечных кредитов в год или не более пяти действующих одновременно. Эти ограничения направлены на снижение рисков и могут быть связаны с общей стратегией банка по управлению кредитным портфелем. Наличие таких ограничений следует учитывать при планировании второй ипотеки, так как это может сузить выбор доступных банков. Также стоит учитывать, что условия кредитования (процентная ставка, срок, размер первоначального взноса) могут быть менее выгодными, чем при оформлении первого кредита, особенно если у заемщика высокий ПДН.

Итак, при оценке заявки на вторую ипотеку банки рассматривают несколько главных критериев:

Платежеспособность, то есть достаточный официальный доход, чтобы покрывать выплаты. Специалисты считают, что сумма всех ежемесячных платежей по кредитам не должна превышать 40-50% от дохода семьи. Банки оценивают не только текущий доход, но и его стабильность, учитывая стаж работы на последнем месте, перспективы повышения зарплаты и другие факторы, влияющие на финансовое положение заемщика. Важно предоставить подтверждающие документы, такие как справка 2-НДФЛ, выписка по банковскому счету и другие документы, подтверждающие доход.
Показатель долговой нагрузки (ПДН), который банки обязаны рассчитывать. ПДН является ключевым показателем, определяющим возможность получения кредита. Он показывает долю ежемесячных платежей по всем кредитам в общем доходе заемщика. Чем ниже ПДН, тем выше шансы на одобрение ипотеки. Банки могут применять различные подходы к расчету ПДН, учитывая, например, наличие иждивенцев или другие факторы, влияющие на расходы заемщика.
Безупречная кредитная история без просрочек по текущим обязательствам. Наличие просрочек по предыдущим кредитам является негативным фактором, который может привести к отказу в предоставлении ипотеки. Банки тщательно проверяют кредитную историю заемщика, чтобы оценить его кредитную дисциплину и способность своевременно выполнять свои обязательства. Рекомендуется регулярно проверять свою кредитную историю и, при необходимости, предпринимать меры по ее улучшению.
Имеет значение стаж работы на последнем месте, который подтверждает стабильность заработка. Банки предпочитают заемщиков с достаточным стажем работы на текущем месте, так как это свидетельствует о стабильности дохода и снижает риски для банка. Оптимальным считается стаж работы на последнем месте от 6 месяцев, но требования могут варьироваться в зависимости от банка и кредитной программы.

#Поможем_разобраться РГ | Буква закона